RESUMO O objetivo deste estudo é mostrar que o modelo de negócio das empresas de capital aberto do mercado brasileiro, que são gestoras de imóveis, explica suas escolhas contábeis de mensuração das propriedades para investimento. Para tal, foram estudadas as cinco principais empresas brasileiras gestoras de propriedades para investimento com base em metodologia que triangulou pesquisa documental, entrevistas semiestruturadas e análise de consistência. Os resultados da análise dos dados secundários da pesquisa documental das duas maiores empresas brasileiras do setor de exploração de imóveis (uma optante pelo valor justo e uma pelo custo), junto com os resultados das entrevistas com os principais agentes internos e externos das empresas, envolvidos direta ou indiretamente nas escolhas de mensuração de propriedades para investimento, indicaram que o modelo de negócio diferenciado das empresas explica suas distintas escolhas contábeis de mensuração das propriedades para investimento. Para dar consistência a esses achados, foram analisados posteriormente os modelos de negócios das três maiores empresas brasileiras gestoras de propriedades para investimento seguintes (duas optantes pelo valor justo e uma optante pelo custo), confrontando-os com suas escolhas contábeis. Observou-se que há consistência entre os modelos de negócios e as escolhas contábeis, corroborando os resultados anteriores. Embora a generalização dos resultados não seja possível em função da pequena quantidade de empresas estudadas e do setor específico, as evidências indicam que as escolhas contábeis podem ser explicadas por um conjunto integrado de fatores considerados isoladamente na literatura. A existência de vários fatores que interagem entre si e explicam as escolhas contábeis, em detrimento de fatores isolados, pode contribuir para a ampliação do conhecimento nessa temática.

ABSTRACT The objective in this study is to show that the business model of publicly traded real estate management companies in the Brazilian market explains their accounting choices to measure the investment properties. Therefore, the five main Brazilian investment property managers were studied, based on a method that triangulated documentary research, semistructured interviews and consistency analysis. The results of the analysis of the secondary data from the documentary research of the two main Brazilian companies in the real estate exploitation sector (one of which chose the fair value and the other the cost), together with the results of the interviews with the companies’ main internal and external agents direct or indirectly involved in the measuring choices of investment properties, indicated that the companies’ distinguished business model explains their distinct accounting choices to measure the investment properties. To enhance the consistency of these findings, next, the business models of the three consecutive largest Brazilian investment property managers were analyzed (two of which chose the fair value and one the cost), confronting them with their accounting choices; consistency was observed between the business models and the accounting choices, in accordance with earlier results. Although generalization of the results is not possible due to the small number of companies studied and the specific sector, evidence indicates that an integrated set of factors, which are considered in isolation in the literature, can explain the accounting choices. Several mutually interacting factors that explain the accounting choices, to the detriment of isolated factors, can contribute to expand the knowledge on this theme.

As proposições seminais de Modigliani e Miller iniciaram um campo novo de estudos na moderna teoria de finanças. Com o passar do tempo, suas premissas básicas foram sendo relaxadas, de tal sorte que atualmente são raras as situações em que podem ser aplicadas plenamente, obtendo resultados satisfatórios e consistentes. Por outro lado, pelo fato de esse conjunto simples de proposições ter-se tornado mundialmente conhecido e de fácil aplicação, acabou sendo adotado como receita geral para a avaliação de empresas. Todavia, em situações em que não existe viés de metodologia, os valores resultantes de avaliação de empresa por metodologias tradicionais são herméticos, não possibilitando a análise e administração dos elementos individuais que compõem o valor da firma e do capital próprio. Para se evitar esse tipo de hermetismo na avaliação de empresas, metodologia alternativa de avaliação de empresa é aqui deduzida analiticamente, em que é possível a identificação do valor dos ativos, independentemente da sua forma de financiamento; além disso, são identificados o valor do ganho que a dívida pode proporcionar para o acionista, o benefício fiscal da dívida e a perda de valor do ativo e do benefício fiscal da dívida pelo acréscimo de risco do capital próprio em função de estrutura de capital alavancada. Portanto esse trabalho é teórico.

The seminal propositions by Modigliani and Miller started a new study area in modern finance theory. Over time, their basic assumptions were relaxed, to the extent that, nowadays, situations in which they can be fully applied, with consistent and satisfactory results, are rare. On the other hand, as this simple set of propositions became known worldwide and was easily applicable, it was adopted as a rule of thumb for general enterprise valuation. However, in situations without methodological bias, the resulting enterprise values obtained by traditional methodologies are abstruse and do not allow for the analysis and management of the individual values that make up the firm and own capital values. In order to avoid this kind of abstruseness in company valuation, this study theoretically deducts an alternative valuation methodology, which permits the identification of assets' value independently of their financing; moreover, we identify the gain on debt value that the debt provides to the shareholders, the debt tax shield and the value loss of assets and tax shield due to the increase in shareholder risk because of the leverage capital structure.